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物管資訊
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2020-02-07小區物業職責范圍
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2018-06-14小區被盜，物業應承擔什么責任?
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2019-05-16小區內停車被撞壞物業是否應擔責？
相關常識
某小區業主李某，上班回家后發現自己的住房被盜賊光顧，房內的財物損失上萬元，盜賊已經逃之夭夭，負責小區安全的保安沒能提供有力的線索，門衛也沒有陌生來訪人員的登記記錄。李某認為，自己交納了物業管理費，自己住宅的安全卻沒有得到保護，于是將物業管理公司告上了法庭。不久，在警方全力追查下，盜賊被抓獲。該盜賊供認自己是從小區的一個忘記上鎖的側門進入小區行竊的。法庭認為，物業公司與小區業主簽訂的合同中承諾小區為封閉式管理，而小區的一處側門卻沒有鎖上，而這與李某的失竊有直接的因果關系，法庭認為，小區的物業管理公司沒有很好地履行職責，屬于違約行為，應該賠償李某相應的損失。
近幾年，類似上述小區財產被盜，業主將物業管理公司推上被告席的訴訟屢見不鮮。然而實踐中，并不是每個業主都像李某那么幸運，最后能夠找的到承擔賠償責任的主體。由于法律規定的不完善和不明確，導致法院審判時總是《物業管理條例》第三十六條規定： “物業管理公司未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任?！鄙鲜鰲l例的規定似乎解決了物業管理公司和業主之間的權責問題，但實際上并非如此。
《物業管理條例》第二條規定:“物業管理是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理、維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動?！?/span>
可見，在物業管理服務過程中，物業管理企業與業主之間是一種民事合同關系，業主的義務是向物業管理企業交納管理服務費用，而物業管理企業的義務則是向業主提供各種約定的服務。但是，實踐中不同的業主可能有不同的服務要求，所以不同的“物業服務合同”中約定的服務內容也不盡相同。
一般情況下，物業管理企業和業主所簽訂的“物業服務合同”中，都約定有包括對相關小區內的秩序進行維護、管理和對業主的人身、財產安全進行防護的安保條款。此約定的安保條款內容也就是通常意義上的物業管理企業對業主的安保義務。這種安保義務是基于當事人的約定而產生，因此當事人約定的不同，具體的安保義務內容也不相同。一般的安保義務包括物業管理企業要配備必要的安全設施、設備，并保證良好運行；制定完備的安全防范制度，并嚴格地執行；配備必要的保安人員，并工作到位等。只要物業管理企業依約履行了上述內容，就認為物業管理企業適格履行了自己的安保義務。也正是因為物業管理合同沒有一個統一的規定，物管公司和業主雙方之間的權利義務未能明確約定。才導致了實踐中物業管理公司與業主發生糾紛時法院難以做出判決。
實踐中，業主索賠的理由大多為物業管理費中包含了保安費，物業管理企業理應保護業主的人身和財產安全而物業管理企業則認為，小區的保安人員只有安全防范的功能，不可能做到時刻出現在小區的每個角落，因此對于一些無法預料的損害，物業管理企業不應該承擔責任。
首先應明確物業管理公司提供的服務性質，是僅僅對公共設施設備的管理，還是負有保護業主人身財產安全之責。換言之，就是物業服務合同中是否約定了相應的安保條款。權利義務必須對等，因此須明確物業管理公司收取的物業管理費是否包括了保護業主人身財產安全的費用。
其次，承擔法律責任必須以行為人主觀上有過錯為前提，只有在法律有明確規定的情況下才能適用無過錯原則?，F行法律中關于物業公司是否賠償失竊物品的規定暫時缺乏。如此業主被盜，物業管理公司未必就一定負有不可推卸的責任。只有在物業服務合同中明確物業管理公司的權利義務的情況下，如果有證據證明是物業公司管理、服務不到位，那么屬于物業公司違約，可以就此到人民法院起訴，要求物業管理公司承擔與己不利的法律后果。
第三，物業管理公司過錯行為與業主被盜存在因果關系。例如上述案例中，李某的失竊與物業管理公司的過錯存在直接關系，因此法院判其負賠償責任。
最后需要說明的是，如果失竊案件正處于公安機關偵破過程中，一般也要等偵查終結或偵查無結果后再進行處理比較妥當。
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